長持ち住宅の手引き

「住宅を購入するとしたら、新築がよい」とする割合が国民の8割を越えています。「間取りやデザインが自由に選べるから」、「全てが新しくて気持ちがいいから」、「中古は耐震性や断熱性など住宅の品質に不安があるから」などの理由から、既存住宅を長持ちさせるよりも、新築住宅を建設･購入することが志向されてきました。

生活水準の向上による住宅の更新

生活様式は大きく変化し、空調や給湯などの設備や、ドア、サッシなどの建具、建材は目覚しく進化しました。

　又、豊かでゆとりのある生活へのニーズから居住面積が時代と共に拡大してきたことや、世帯人数の変化や子供の成長といったニーズが発生し、それらに対応する必要も生じました。

　このため、こうしたニーズに対応できない住宅は取り壊し、ニーズにあった住宅を新築することにより変化に対応してきました。

右肩上がりの社会経済情勢では、新築が主流

戦後の日本では、人口増加、都市化の進展、経済成長が続く社会経済状況の中で、土地神話といわれるような地価の右肩上がりの時代が続いてきました。

成長の続く経済では、将来の所得の伸びや地価の上昇なども期待でき、新築住宅の取得に対する投資をそれらの増加でまかなえるだろうと考えやすかったと推測できます。

また、土地を高度利用しようという経済活動によって、まだ使えるはずの住宅を取り壊され、より利用価値の高い高層ビルなどへと変化していきました。

「つくっては壊す」から

「長持ちさせる」時代へ

成熟社会では長く使うことが当たり前

これからの成熟社会では、人口･世帯数ともに減少していくことが予想されるため、これまでの成長型社会のような都市への人口集中や地価の上昇などを前提として、住宅を考えることは難しくなります。

開発圧力は小さくなり、まだ使える住宅が取り壊されてしまうという事例は、大幅に減少していくと考えられます。

今後は、まだ利用価値がある住宅を長く使っていくことが求められているような市場に変化していくものと考えられます。

また、投資した資本、資源が、長持ちせず早々に解体、撤去され、ゴミになったのでは経済的観点から見ても、地球環境の観点からの持続可能な社会は形成できません。

このように、住宅の長寿命化への取り組みを進めることは成熟社会において大変重要であるといえます。

住宅を長持ちさせると住居費負担が軽減する

住宅を長持ちさせるためには、建築や維持管理に相応の投資が必要になりますが、世代を超えて利用していくことにより、一世代あたりの住居費負担は現在より軽減されることが期待できます。

その分を、より快適な暮らしを実現させるために、住生活の向上や教育、福祉、余暇活動などに充てることが可能となってきます。

住宅を長持ちさせることで生れる「ゆとり」は、成熟社会にふさわしい豊かさを実感できる社会を実現してくれることでしょう。

住宅を長持ちさせると

　　　住宅が資産になる

資産としての住宅

現在、住宅ローンを返済し終えたときには住宅の資産評価がゼロになってしまっていると言われるほど「住宅＝負債」とのイメージは根強いものですが、世代を超えて利用し続けることができ、住宅が本来持つ価値に見あった評価が適切に行われるようになれば、「住宅＝資産」として捉えることも可能となり、その住宅を将来的に売ったり、貸したりすることなども容易に考えられるようなっていきます。

住宅ストックの社会資産化

現存する良質な住宅ストックは、これまで国民が蓄積してきた大切な資産ですが、現在、我が国の国富（社会的資産）に占める住宅資産の割合は、1割にも満たない状況です。

　このような住宅ストックという資産が、さらに、有効に利用できる形で受け継がれ、質･量ともに十分に形成されれば、多様で豊富な住まいの選択肢となり、国富として蓄積された住宅ストックを、将来の世代が有効に活用することができるようになります。

住宅の選択肢の多様化

良質な住宅ストックが社会資産として蓄積されるとともに、住み替えなどを期待している住まい手と、その住まい手にふさわしい住宅とをマッチングする仕組みが整えられなければ、住まい手の選択肢は多様となり、沢山の選択肢からニーズを満たす住宅を選べるようになります。

住宅を長持ちさせると

環境への負担が低減する

地球環境問題は、社会や人類の存続可能性をも脅かす重大問題です。

日本のエネルギー起源CO₂は増加傾向にあり、特に住宅･建築部門における排出量は全体の約1/3を占め、現在も増加を続けています。

また、産業廃棄物については、住宅の解体等から大量に発生しています。

このため、住宅がまだ利用できるにもかかわらず、居住者の都合や社会情勢によって取り壊されてしまっているという無駄をやめ、きちんと手入れをしながら長く大切に使っていく「持続可能社会」へ転換していくことが求められています。

環境負担を低減していくことは、私たちが将来の世代に対して負っている責任です。

住宅を長持ちさせるには

長期的な視点に立ち、

良質な住宅を建てることが必要

長期にわたり使用できる良質な住宅ストックを形成するため、建設から維持管理段階までを見据えた長期的な視点にたち、将来的に資産として活用されることを前提とした建設・維持管理を行うことが必要です。

国民一人ひとりが“住宅”や“住生活”に目を向けて、より快適な暮らしを追求しつつ、きちんと手入れしながら住み継いで行く意識を持って、できることから取り組んでいくことも大切

です。

一方、住宅に関わる業者も、長期的な維持管理を前提とした住宅を供給するとともに、これからニーズが増大すると考えられるリフォーム、メンテナンス、診断・評価などに関連するサービスの展開を図りつつその技術開発などを行うことが求められます。

住宅を長持ちさせるためには、構造躯体そのものを丈夫に作ること（耐久性、耐震性）に加えて、設備配管を躯体に埋め込ませないことや点検港を確保するなど簡便にメンテナンスができる（維持管理の簡易性）のように、設計を工夫しておくことなどが重要になります。

また、将来の住み替えや次世代へ住み継いで行くことを考え、住宅がリフォームしやすくなっていたり、将来においても流通しにくくならない住宅にしておくなども大切です。

既存住宅の大規模なリフォームを行う場合などにも同様の工夫をすることが望まれます。

住宅を長持ちさせるには

計画的に維持管理することが必要

計画的に点検、補修、交換をする

住宅を長持ちさせるためには、計画的に点検を行い、補修や交換をしたり、リフォームなどを行い、住宅の価値を維持・向上させることが求められます。また、災害などに遭った場合には、すみやかに点検を行い、安全を確認するとともに、必要に応じて補修をしておくことが重要です。
また、災害などに遭った場合には、すみやかに点検を行い、安全を確認するとともに、必要に応じて補修をしておくことが重要です。

また建設時における設計図書等とあわせて、どのように維持管理されてきたかという記録を残すことで、補修･交換やリフォームが適切で合理的になされるとともに、住宅の情報が明らかになることで、売買や賃貸の際に、住宅の価値が適切に評価されることが期待されます。

住宅の価値を維持･向上するサービスの提供

住宅の価値の維持･向上を図るために、住宅の診断・評価を行ったり、その情報を活用して、住宅の質の向上や豊かな住生活について、提案し実現するサービスが求められています。

そのためには、たとえば、安心して既存住宅を取引したり劣化の補修や耐震補強、省エネルギー改修などを適切に行うため、現状の住宅の質や状況を的確に評価し、住まい手に分かりやすく示すサービスを行う専門家を育成することが必要になります。

また、実際に施工、維持管理等を行う技術者・技能者等の育成や技能の継承、ネットワーク化等を図り、仮にサービスを行う主体が変わっても、長期にわたり適切に維持管理が継続できるようにすることなども大切です。

住宅を長持ちさせるには

住宅の性能などの適切な情報が必要

住宅の取引や、維持管理などを行う際に、安心して住める住宅か、快適に住める住宅か、どの程度劣化しているのかなど、住宅の性能や維持管理の程度などが、適切に情報提供されるとともに、住宅の価値として適切に評価されることが求められます。宅の性能や維持管理の程度などが、適切に情報提供されるとともに、住宅の価値として適切に評価されることが求められます。

現状では、住宅の性能や維持管理の程度などが市場において適切に評価されているとは言えず、住宅の取引後、投資して住宅の価値の維持・向上を図り、長持ちさせようという意識は、充分に根付いていません。

住宅の性能等が適切に評価・情報提供され、それらが市場において取引価格に反映されるようになれば、様々な立場の人が、維持管理やリフォームなどによって、住宅の価値の継続的な維持・向上を行い、長持ちさせようとする意識が定着していくものと考えられます。

住宅は短期間で取り壊されるような消費の対象になるべきものではありません。しっかり立て、きちんと維持管理し、長く持たせることのできる立派な資産なのだと社会全体の認識を変える必要があるのです。

住宅を長持ちさせるには

既存住宅を流通させることが必要

良質な住宅ストックが有効に活用されるためには、住宅の流通市場において、住まい手の住み替えニーズなどに応じて、適切な住宅が存在していることが必要です。

質・量ともに充分な住宅ストックが形成されることによって、住まい手にとって、多用かつ豊富な住まいの選択肢が存在することになりますが、

この住宅ストックと住まい手を結ぶサービスの展開･充実が望まれます。

このようなサービスを通じて、建て替えるのではなく、たとえば、ライフスタイルの小さな変化にはリフォームで、大きな変化には住み替えで対応するというように活発な既存住宅流通市場を形成していくことが可能となります。

住宅を長持ちさせるための

具体的な取り組み･･･その１

長期優良住宅の普及の促進に関する法律

長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備について講じられた優良な住宅の普及を促進するため、国土交通省大臣が策定する基本方針について定めるとともに、所管行政庁による長期優良住宅建築等計画の認定制度及び当該認定に関わる住宅の性能の表示によりその流通を促進する制度の設立等の措置を講ずる事としています。

住宅を長持ちさせるための

具体的な取り組み･･･その2

長期優良住宅に対する税の特例措置

住宅を長持ちさせるための

具体的な取り組み･･･その３

住宅履歴情報の整備

円滑な住宅流通や計画的な維持管理等を可能とするため、新築、改修、修繕、点検時等において、設計図書や施工内容等の情報が確実に蓄積され、いつでも活用できる仕組みの整備とその普及を推進します。

長期優良住宅先導的モデル事業

長期優良住宅の普及・推進のため、先導的な素材･技術･システム等が導入されるなどの長期優良住宅にふさわしい提案を有し、長期優良住宅の普及啓発に寄与するモデル事業、長期憂慮y住宅に関する評価・広報、長期優良住宅実現のための技術基盤強化に対して助成を行います。

住宅を長持ちさせるための

具体的な取り組み･･･その４

既存住宅流通市場の活性化

三大都市圏の政令指定都市を中心に、登記情報に基づき、取引当事者（買主）へのアンケートを行い、個別の物件が特定できないように配慮した上で、不動産取引情報を国土交通省ホームページ上で公表しています。

平成１９年秋より情報提供地域を全国の地価公示対象地域に拡大するとともに、情報提供内容についても、最寄り駅及び駅からの所要時間、容積率等の項目を追加しました。