賢い住まいの獲得塾　�@
〜　マイホーム購入のための税金セミナー　〜

　昨年末に発表された２００３年度の税制改正大綱が、国会に上程された。今回の改正は、将来の財政の健全性を維持しつつ経済社会の活性化を促すという趣旨に沿った内容となっている。具体的には、相続による次世代への資産移転を後押しする新制度が創設されるのをはじめ、住宅や土地に対して、減税などいくつかの特例措置が設けられている。この改正により、今年は、マイホームの実現を目指している人にとって絶好のチャンス到来といえそうだ。そこで、不動産に関して税制がどのように変わったのか、今回の改正の内容をまとめてみた。

２００３年度税制改正
住宅取得資金贈与の非課税枠が３５００万円に大幅アップ
住宅取得のチャンス到来

　今回の税制改正の中でも最大の特徴は、生前贈与の促進を図るため、相続税と贈与税の課税を一体化した相続時精算課税制度（仮称）が創設されたこと。一定の要件を満たせば、生前贈与で支払った贈与税をその後の相続時に、相続税から控除されるという仕組みだ。
　現行の制度では、生前贈与の非課税枠が年間１１０万円までと小さいため、生前贈与がしにくい状況だったが、新制度ではその枠が２５００万円までに拡大されている。しかも、住宅取得資金の贈与に関しては、従来の制度の５５０万円に対し、３５００万円までの非課税枠が認められる。
　そこで、現行の制度と比較しながら、要件を見てみよう（表１、表２参照）。
まず従来の制度では贈与する側も受ける側も年齢に対する制限はなかったが、新制度では、６５歳以上の親から２０歳以上の子へ生前に資産を贈与した場合のみ適用される。といっても、住宅取得資金については、６５歳未満の親からの贈与も可能。まだ若いカップルでも、住宅を購入する場合、親からの援助が受けやすくなるというわけだ。住宅取得資金として適用される住宅の要件は、従来どおり、自分が居住する床面積５０�u以上の家屋（床面積５０％以上が居住用）、中古住宅は耐火建築物で築後２５年以内、非耐火建築物なら同２０年以内など。
　その際にかかる贈与税額は、新制度の場合、贈与財産の価格から非課税枠を差し引いた額の２０％。一律の割合で計算されるため、累進税率が適用される従来の制度に比べ、税負担も軽くなりそうだ。なお、この累進税率も今回の改正で最高税率が引き下げられ、税率区分も拡大されている。
　また、新制度の非課税枠は２５００万円までなら何度も利用できる。特に住宅取得資金贈与では、２００５年までの３年間に限り、特例で３５００万円までと、従来の制度の５５０万円から大幅に拡大される。ただし、住宅取得資金等の非課税贈与を受けた後は、新たな非課税枠の適用を受けることはできないので、注意が必要だ。
　忘れてはいけないのが、相続税と一体方式である新制度を適用する場合、贈与税の非課税枠でも申告の必要があるということ。従来の制度の場合、住宅取得資金を除く年間１１０万円までの非課税枠については申告する必要はないが、今回の改正では、新制度の創設によって過去の贈与税の申告内容が確認できるよう、相続人の請求に対して税務署長がその内容を開示する制度も設けられた。
　この新制度の相続税は、相続する財産に贈与財産もすべて合算して計算され、その相続税額から、すでに支払った贈与税が控除されることになる。一方、従来の制度では、相続開始前の３年以内に贈与した財産が合算され、それ以前の贈与については考慮されない。今回の改正で、この相続税の税率についても、最高税率の引き下げと区別の拡大が行われている。
　こうした制度は、どちらを利用するか選択することができる。将来の相続財産の課税額を含め、どの制度をどう利用すればどれだけ節税の効果があるのか、じっくりと検討し、見極める必要がありそうだ。
　改正法は原則として４月１日からの施行となるが、納税者に有利な制度などは１月１日にさかのぼって適用される。

＜表１＞新たに創設された「相続時精算課税制度による贈与制度」と「現行の贈与制度」との相違点

＜表２＞新たに創設された「相続時精算課税制度による住宅取得資金の贈与制度」と
　　　　　「現行の住宅取得資金の贈与制度」との相違点

ローン減税の継続が可能に
税負担も軽減

　住宅ローン控除の継続適用をはじめ、登録免許税の軽減、宅地などの取得に係わる不動産取得税の標準税率の引き下げなど、土地・建物が取得しやすくなったのも、今回の改正のポイントだ。
　従来の制度では、住宅ローンの控除を受けていた家族が、父親の転勤などで一度引っ越しをして再びその住宅に戻ってきた場合は、控除が受けられなかった。だが、今回の改正で、４月１日以降、ローン控除の期間が残っている住宅に引っ越しなどで居住しなくなっても、再入居すれば、残りのローン控除が受けられるようになる。
　住宅ローン控除は、合計所得金額が３０００万円以下の人の場合、最長１０年間にわたって、年末のローン残高（５０００万円以下）の１％を所得税額から最大で５００万円まで控除してくれるというもの。今年度末までに住宅を新築・購入して、取得後６ヶ月以内に居住するか、増改築すれば、このローン控除が適用される。ただし、増改築の場合は、所有する住宅（床面積５０�u）で工事費が１０００万円以上、または床面積の増加が５０�u以上の増改築か大規模修繕などが要件となる。
　このほか、不動産価格を課税標準とする登録免許税の税率が、売買・交換の場合の所有権移転登記で、現行の５．０％から１．０％になるなど、大幅に引き下げられる。期間は今年４月１日から３年間。同時に、不動産取得税の税率も現行の４％が３％に引き下げられ、課税標準でも、宅地および宅地比準土地の課税標準を価格の２分の１とすると高齢措置が今年の１月１日から３年間延長されている。

※２００３年度税制改正案は、３月の通常国会において法案成立の見込みであり、それをさかのぼって本年１月１日から適用されます。

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