建物賃貸借問題
Ｑ＆Ａ
当社へのお問い合わせの多いご質問を紹介します。
Ｑ１．敷金がほとんど戻ってきませんでした。仕方がないのですか？
事情によっては、賃貸人（家主）に返還を求めることができる場合もあります。
賃借人は、賃貸借契約の終了により、建物を入居時の状態に戻した上で賃貸人に返還する義務（原状回復義務）を負います。しかし、建物の自然的損耗（汚れ、傷みなど）や経年劣化（時間の経過に伴い、建材の品質が落ちたり、建物の経済的価値が下がること）による補修、リフォームなどの費用は賃貸人が負担すべきものです。
したがって、これらの金額が敷金から差し引かれている場合、賃貸人に返還を求めることができます。賃貸借契約の中で、自然的損耗による補修費を賃借人の負担とすることを明記していても、それが賃借人にとって著しく不利な内容である場合には、消費者契約法や民法の規定に基づき、無効と判断される可能性もあります。
なお、賃貸借契約の条件の一つとして、室内でペットを飼うことが認められていても、ペットの飼育に伴う壁や床の汚れ、傷みなどを修復する義務は、当然には免除されません。
原状回復義務の具体的な内容については、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も参考になります。
Ｑ２．一度だけ家賃を払い忘れたところ、家主から部屋の明け渡しを求められました。仕方がないのですか？
賃貸借契約は、通常、長期間継続することが予定されているものです。したがって、一度だけ家賃を払い忘れたとしても、賃貸人と賃借人との信頼関係が破壊されたと判断され、契約の解除が認められる可能性は低いでしょう。
仮に、賃貸借契約で「一度でも家賃の支払いが遅れた場合、賃貸人は本契約を解除できる。」などの条項を定めたとしても、その条項に基づいて賃貸人が賃貸借契約を解除することは、裁判上認められないと考えられます。
なお、賃借人の業務違反の具体例としては、家賃を長期間滞納したことや、居住用建物を人の出入りの激しい店舗として使うなど、契約で決められた用法に違反したこと、騒音を出して近隣住民に迷惑をかけたり、禁止されているペットを無断で飼ったりすることが挙げられます。
Ｑ３．建物賃貸借契約の保証人には、どのような責任がありますか？
建物の賃貸借契約の保証人は、家賃（賃料）の支払い義務、賃借人が建物の壁・床・天井や備品を壊したことによる損害賠償義務など、賃貸借契約に関連して、賃借人が賃貸人に対して負担する債務を保証することになります。
また、賃貸借契約が更新された場合、原則として、保証人は、更新後の賃貸借契約についても保証人としての責任を負うことになります。建物の賃貸借契約の保証人となっても、契約時に予想することができないほど重い責任を負担することは通常考えられないこと、借地借家法により、建物の賃貸借契約（借家契約）は特別な事情がない限り当然に更新されることなどから、このように考えられています。
したがって、保証人が契約時に予想することができないような重い責任を負うこととなる場合は、保証の範囲を限定したり、賃貸借契約の更新に際して保証契約の解除を認めたりすることによって、保証人の負担の軽減が図られる場合もあります。例えば、賃借人が家賃（賃料）の不払いを続けているにもかかわらず、その事実を保証人に通知しないまま、賃貸借契約の更新が繰り返されたというケースで、裁判所は、一定回数の更新があった後の賃貸借契約に基づく家賃（賃料）の支払い義務や損害賠償義務については、保証人は責任を負わないものとしました。
Ｑ４．「家主（賃貸人）の修繕義務」とは、どのような義務ですか？
家主（賃貸人）は、借主に貸した建物を普通に使えるようにする義務があります。したがって、賃借人は、借りた建物を普通に使っていたのに備品が故障した場合、賃貸人にその修理を求めることができます。
賃貸人が修理に応じないため、自分で業者に依頼したときは、かかった費用を賃貸人に請求することができます（費用償還請求権）。この場合、賃借人は、賃貸人に対する費用償還請求権と賃料債務（家賃を支払う義務）とを相殺し、家賃から修繕に要した費用を差し引き、残額のみを支払うことも可能です。
なお、賃貸借契約の内容の一つとして、消耗品の交換など、日常的に必要となる軽微な修繕を賃借人の負担とする特約を結ぶことは可能です。しかし、屋内の壁を取り払って各部屋の広さを変えるなど、建物の構造に影響を与えるほどの大規模な修繕について、その費用を賃借人に負担させる特約は、法律上の効力が認められず、賃借人はその支払い義務がないと考えられます。
Ｑ５．家賃を値下げしてもらうには、どうしたらよいですか？
まず、家主（賃貸人）との話し合いで、家賃（賃料）の額を変更してもらう方法が考えられます。ただし、賃貸マンションなど、間取りや室内の設備がほとんど同じなのに、自分の部屋の家賃と他の部屋の家賃の額が違うからといって、当然に同じ額まで値下げしてもらうことができるわけではありません。賃貸人は、法律上、すべての人に同じ条件で部屋を貸す義務を負わないからです。
家主が家賃の値下げに応じない場合でも、一定の事情があれば、契約条件にかかわらず、賃借人は家賃の減額を求めることができます（借賃減額請求）。「一定の事情」とは、具体的には、経済状況が変化したこと（建物に課される税金の負担の軽減、建物の市場価格の低下など）や、近隣の相場と比べて家賃が高すぎることです。
値下げ後の家賃の額について、家主との話し合いが進まない場合、まず、民事調停の申立てをすることになります（調停前置主義）。それでも解決しなければ、裁判を起こして争うほかありません。
なお、値下げ後の家賃の額を決める裁判が確定するまでの間、賃借人は、値下げ前の家賃の額を支払い続けなければなりません。もっとも、値下げ後の家賃の額を決める裁判が確定した場合は、賃貸人に対し、支払いを続けた家賃との差額に１０％の利息を付した金額の返還を求めることができます。
Ｑ６．マンションの部屋で水漏れ事故が起きた場合は、誰がどのような責任を負うことになりますか？
その水漏れ事故が、マンションの部屋（専有部分）の所有者（区分所有者）や賃借人などの占有者の不注意（過失）によって発生した場合は、不法行為責任に基づき、区分所有者や占有者が損害を賠償する義務を負います。
またその水漏れ事故が、配水管の老朽化などによって発生した場合は、その部分の所有者や占有者が損害の賠償義務を負います。ただし、マンションの共用配水管部分で生じた水漏れ事故については、区分所有者の全員が共同で責任を負います。配水管のうち、本管は共有部分に属し、本管の分岐点から各部屋（専有部分）の配管までを含めた枝管は専有部分に属すると考えられています。
マンション内のどこから水漏れが発生したか不明な場合は、原則として、共用部分に原因があると考えることになります。この場合、管理組合や管理会社に対し、マンション管理委託契約に基づく責任（債務不履行に基づく損害賠償義務など）を追及することも考えられます。
なお、水漏れ事故による損害について賠償義務を負うことになった場合、個人賠償責任保険という保険に加入していれば、賠償金の支払いを保険金でまかなうことができる可能性があります。他方、住宅総合保険を利用している方は、水漏れ事故の被害が保険金で補償されることもあります。
Ｑ７．家賃を払ってくれない人がいます。どうすればよいですか？
正当な理由がないのに、賃借人が家賃（賃料）を滞納している場合、まず、配達証明付きの内容証明郵便で、期限を定めて支払いを求めることが考えられます（催告）。この方法は、賃借人が郵便物を受け取った日時とその郵便物の内容（どのようなことが書かれていたか）について第三者、具体的には郵便事業株式会社の証明を得られますので、後日の裁判などで有力な証拠の一つとなります。
賃借人が催告に応じない場合、民事調停、民事裁判などの手続きを利用して、裁判所に自分の権利（賃貸借契約に基づく賃料支払請求権）を認めてもらいます。賃借人との間に調停が成立し、または賃借人が裁判で敗訴したにもかかわらず、家賃の支払いがないときは、裁判所に賃借人名義の預貯金、給料の差押さえなどの強制執行を求めることができます。
また、賃借人に連帯保証人をつけてある場合、賃借人が滞納している家賃については、連帯保証人に支払わせることも考えられます。
賃借人や連帯保証人による家賃の支払いがない場合、賃貸借契約を解除して、建物の明渡しを求めることも可能です。ただし、賃貸人による解除は、賃借人との間の信頼関係が破壊されたと認められるような事情がない限り、簡単には認められません。賃貸人が何度も支払いを求めたのに、特別な理由もなく家賃の滞納を３ヶ月以上も続けているようであれば、多くの場合、信頼関係は破壊されたと考えられるでしょう。
Ｑ８．賃借人が荷物を置いたまま行方不明になってしまいました。部屋に立ち入り、荷物を処分することはできますか？
賃借人が行方不明になったというだけで、賃貸借契約が無効になることはありません。したがって、契約に定めがない限り、勝手に部屋へ立ち入ることや、荷物を処分することはできません。これらの行為をした場合、住居侵入、器物破損などの罪で処罰される可能性があり、処分した荷物について損害賠償を要求されることも考えられます。
賃貸人としては、まず、賃借人の債務不履行（長期の家賃不払いなど）を理由に賃貸借契約を解除し、部屋の明渡しと家賃の支払いを求めて民事裁判を起こすことになります。ただし、裁判手続きでは、相手方に訴状の写しなどの裁判関係書類を届けなければなりません。相手方が行方不明の場合、公示送達という手続きを利用する必要があります。
この裁判で勝訴すれば、賃貸人は、執行官立会いの下で部屋に立ち入り、残された荷物を回収して競売にかけ、その代金を未払いの家賃にあてるため、裁判所に強制執行を求めることができます。残された荷物は、賃貸人が自ら買い取ることも可能です。
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