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本体価格とは、建物だけをつくるのにかかる費用です。
また、敷地内で建物の配置が決まらないと工事内容の変わる屋外給排水工事や浄化槽などの工事は別途工事内になりますので注意が必要です。住むためには、水道管、ガス管、電気を引き込み照明器具やカーテン・冷暖房の設置するなどの工事が必要です。また、門扉やガレージも本体価格に含まれません。 建築予算の中で本体工事とこれらの諸費用がどこまで含まれているのか、建築会社の見積りに対して確認が必要です。
本体工事にキッチンや仮設工事を含まずに本体工事の記載をしているところもあるので注意が必要です。

構法別に公庫利用住宅の単価を比較してみました。木造住宅は高く思われがちですが、木造を主流にしている地場工務店の坪単価提示の仕方は「本体+屋外工事(＋諸費用）=請負総金額」で、大手住宅会社の「本体工事」のみとの違いがあるわけです。
（これはそのお宅のための仕様と、土地形状や住み方で変わるものは本体工事に含まない仕様との差です）。ですから実際の建築工事費では下の比較表のように木造在来住宅の方が約1割安くなってます。

■建設工事費単価比較

この１ページ目は　ふこく出版「家を建てるなら」著・兼坂亮一　を引用しました。

建主とはなにか

家づくりは建主しだいだと、つくづく思います。
なぜなら、同じ建築業者が建てた家でも建て主の満足する場合と、そうでない場合があるからです。
そこでは建て主が重要な役割を果たしていることを見逃すわけにはいきません。

建主とは字の如く、建築工事の建築主であり建築工事の発注者です。建築工事におけるすべての責任は最終的には建主が負うことになるのです。だが、このことを自覚している建主は案外少なく、多くの建主は自分がお客様なのだと思い込んでいるのです。大金を払うのだから、お客様だと思うのも無理ないことですが、建築工事請負契約書によれば、建主は発注者であり建築業者は請負者となっていて、「注文者と請負者は互いに協力して信義をつくす」と明記されています。つまり、建主と建築業者はお互いに対等の立場で請負契約を締結することになっています。
家づくりを成功させるには建主と建築業者の信頼関係が何よりも大切です。テレビなどで欠陥住宅の番組が放映されていますが、まともな建築業者は信頼を第一に考えるので欠陥住宅を建てる筈がありません。被害にあった建主は何らかの理由で悪質な建築業者を選んだのです。例えば、価格の安さに魅かれたのか、営業マンの甘い言葉に期待をしたのではないかと思われます。

建主の役割

自分がどんな家を建てて、そこでどんな暮らしをしたいのかを考えるのは建主の役割です。
それによって建築業者の選び方も変わるし、予算も変わります。しかし、多くの建主は自分がどんな家を建てたいのかを考えないで建築業者を選びます。評論家のような態度で建築業者の品定めをした建主も、家が完成したときには自分が素人であったことに気づく筈です。建築業者を選ぶ前に、自分がどんな家に住みたいのかを考えることが大切です。

続いて具体的なことを次のページを見てみましょう。

・施工されたお宅へ３軒位連れて行ってもらえるか？　そして、住まれてるお客様と話をさせてもらえるか。
・建物完成引渡保証を受けられるか。そのときの条件も聞いておくこと、一部しか負担してもらえない保証もあります。
・仕事は直営でするのか、下請けに下ろすのかのか？確認申請の代理者は誰か？
・工事中にトラブルがあったときの処理はどうなっているか？　（天変地異・火事・施工ミス・第三者に危害を与えた場合など） ・引渡を受けてから施工ミスが見つかったときの処理はどうなっているか？　施主の負担はあるのか？
・引渡後のアフターについて。点検はいつ？
・地盤沈下し、建物が傾いたらどうなる？保証はしてもらえるのか。
・自分の建てたい家を建てているか？初めてなら注意が必要です。例えば、断熱性の高い住宅を多く手がけている。床暖房の家がよければ床暖房を取入れている会社かなど。

-設計- ・建築予算も、必ず伝えて設計してもらう。
・希望は紙に書いておく。雑誌のスクラップ（切貼り）もあるといい。競合させるときにも有効です。
・気に入ったプランを出してくれた会社に絞る。金額で選んでは駄目です、絶対に。

−見積書−

・見積もりは明細付きのものをもらうこと。一式なんぼの概算では分からないところがある。例えばコンセント１カ所増えても減っても金額が変わるが一式なら分からない。また、各部屋ごとに書かれた仕様書があれば一式でもかまわないと思います。
・見積もりは標準工事だけでなく屋外給排水やオプションなども含んだ建築会社に支払う金額でだしてもらう。（参考に税金等の諸費用も別途記載があるとうれしいですね）

−契約書−

できれば契約前に約款だけでも見せていただけたらいいですね。 ここでは特に以下のことに注意しましょう。

損害の防止
第三者に対する損害の防止のための処置は請負者がするようになっていますか？

第三者との紛議
建築用地に工事を行うことについて近隣よりの異議申し立ての内容にするのは建築主の仕事です。工事会社も挨拶にはついてきてくれますが解決は建築主の役割です。任せっきりにしては駄目です。

第三者損害、施工一般の損害
工事中に第三者の生命・身体に危害を及ぼしたり、財産に損害を与えた場合、または、引渡までに搬入した材料や工具類などに損害が発生した場合は請負者負担になっているか？

損害保険
工事中の火災保険および建設工事保険の費用を請負業者が負担するようになっていますか？

完成・検査
検査の結果、工事に瑕疵があった場合の処置に目を通しておくように。

瑕疵担保責任等
新築物件の躯体構造部と屋外防水の保証は１０年です。もし、２年になっていたら１０年と読み替えてください。法律が変わっています。それ以外は２年もしくは商品の保証期間内です。

履行遅滞・遅延損害金
請負者が理由無くして引渡に遅れた場合、また、発注者が支払いに遅れた場合のペナルティーについてです。

ローン利用・確認申請が受けられなかったときの特例
ローンが組めなかったときの処置です。違約金など目を通しておくように。

−図面−

工事が始まったら現場では図面と仕様書を見ます。が、優先は図面です。

・現場では見積書は見ません。見積もりにあったでは済まされません。図面に要望が記載されているかチェックしましょう。仕様書と図面の食い違いがあるかもしれません。これもチェックです。（天井高、特殊仕様材など）

現場は施工者のもの
引渡をしてもらうまであなたの家じゃありません。請負者の所有物です。工事中の鍵はもらえないで当たり前です。

行くときの注意（靴）
靴のまま現場に上がらないでください。スリッパを用意してくれているところもありますが、ないところもあります。マイスリッパを持っていくことをお勧めします。
行くときの注意（服装）
汚れてもいい服装でお越しください。できれば、長袖長ズボンをお勧めします。刃物等危ない物も現場にはあります。
職人に声をかけよう
挨拶はしっかりしましょう。仕事の手を止めない程度の話や、解らないところは積極的に聞きましょう。写真を撮るときも確認して撮るようにしましょう。粗を探されてるのと勘違いさせても困ります。
現場の差し入れ
現場に行くときちょっとジュースでもあれば職人との会話もしやすいと思います。時間を裂いてもらう訳ですし、何かもらうと頑張ってしまうのが職人です。犬みたい（笑）。

−追加・変更−

・追加や変更は現場の職人に言ってもらったら結構です。それから、必ず営業マンにも言っておくように。後での金銭トラブルの素です。
・現場に追加・変更等打ち合わせをしたときの内容を書くノート（議事録）を設置してもらいましょう。言った言わないがなくなります、必ず書くように置いておくだけでは意味がありません。

ここでは行程と工事中のチェックを記載しておきます。現場で実際にチェックしている項目です。施工業者か営業マンにデジカメで写真を撮ってもらうようにするといいですね。メール・ＨＰで確認も可能です。赤字の作業の前に連絡をもらうようにするといいでしょう。

基礎工事行程（べた基礎の場合）約１ヶ月


土を掘る（根切り）　→　砕石・栗石敷き（地業）→
　　
均し、捨てコンクリート　→　防湿シート敷き→
　
鉄筋組み立て（配筋）→　外部型枠組立　→　給排水仕込配管　→
　
ベースコンクリート打設　→　立上り型枠組立　→

立上りコンクリート打設　→　天端モルタル（しない業者もある）
　　
型枠撤去　→　埋め戻し

チェック時期

防湿シート敷き
          シートの重なりは１５�p以上あるか。

鉄筋組み立て
          １．鉄筋の下に鉄筋を浮かせるブロックなどがあるか。
          ２．鉄筋の継ぎ手は鉄筋の太さの４０倍以上になっているか。
　
躯体工事行程　約１週間

足場組立・材料搬入　→　土台設置→
　　
前組（しないところもある）　→　躯体組立　
　
棟上げ　→　野地オリ（屋根下地）→　

耐力壁設置・補強金物取付　→　防水紙張り（外張り断熱材施工）　

サッシ取付　→　通気胴縁施工　→　ユッバス{工


チェック時期
材料搬入
          シートで材料を覆っているか。
土台設置
          アンカーボルトは入っていてナットが締め付けられているか。
          アンカーボルトの位置が柱の建つほぞ穴から２０�pくらい離れたところにあるか
          （ホールダウン用の太いアンカーボルトは別）。
          コーナー部にはアンカーボルトが柱の両側に入ります。アンカーボルトの間隔は約２ｍ以内くらい。
防水紙張り・サッシ取付
          しわが寄っていないか（しわがあると空気層が埋まり躯体内換気に影響有り）。
          サッシ廻りに防水テープの施工がされているか。

ここでは行程と工事中のチェックを記載しておきます。現場で実際にチェックしている項目です。施工業者か営業マンにデジカメで写真を撮ってもらうようにするといいですね。メール・ＨＰで確認も可能です。赤字の作業の前に連絡をもらうようにするといいでしょう。

内部造作行程　約1.5ヶ月〜２ヶ月

間柱設置　→　断熱施工
　　
床下地（束、根太、捨合板）根太レス工法もある→
　　
電気配線最終位置確認　→　設備配管・電気配線工事→
　　
天井下地　→　床・天井仕上材施工　→　床養生
　
壁下地施工　→　建材工事　→　設備機器・電気プレート類取付
　
内装工事　→　塗装工事　→　建具取付　→　床養生撤去
　

チェック項目

断熱施工
          ●気密住宅でない場合、間仕切り壁の天井部・床部に丸めた断熱材が入っているか。
          ●内部下地材に防湿フィルムが隙間なく取り付くようになっているか。
           (なっていないと結露で躯体が腐る原因になる。)
床下地
          床下もゴミの落ちていないように掃除をしておく。床下換気の空気だまりの原因。
電気配線確認
          この時までになるべく置く家具などを決定しておかないと家具の後ろに使えないコンセントができる。
設備配管
          配管に圧をかけて配管の破れ割れをチェック（工事終了まで）

外部工事行程　（窒業系サディグ仕上げ）

屋根工事　→　水切り　→　サディグ施工　→
　
コーキング工事　→　雨樋施工　→

屋外電気工事　→　足場解体　→
　
屋外給排水工事　→　外部設備機器取付　→

完了検査

チェック項目

簡単にはこんなものでしょうか。
法的チェック、役所がはいる項目は記載しませんでした。できてて当たり前という判断です。

住宅を建ててしまってから失敗したと思っても手遅れなことが多いように、失敗しない家づくりを行うためには正しい情報を入手しなければいけません。家づくりとは通常の売買契約とは異なり請負契約という無から有を生じる契約に基づいて行われます。それゆえ、完全に全ての面で満足できる家は、完璧な品質管理のもとでもできませんが、住まい手とって住み心地が良く、十分に満足できる家ならば建てることは可能なのです。ここでは、満足できる家を建てるために失敗しない家づくりを事例をもとに紹介します。

住宅の建築は、基本的には建築主と施工者側とのお互いの信頼関係が必要になってきます。 施工者側としては建築主が不安にならないように十分に配慮しなければいけないのは当然ですが、他方建築主も「金を払っているのだから」という安易な考えではトラブルが生じます。 そこで、建築主側に責任がある事例を紹介しましょう。

業者側の営業マンや現場監督が無責任であったり無知であったりし、そのために軽率な言動をとってトラブルになるケースがあります。そこで、施工業者側に責任がある事例を紹介しましょう。

１、現場監督や設計者が建築主の言うことを良く聞かずに「はい」を言うだけで一向に改善しない
２、現場監督が現場から離れることが多く、その間に下請けの業者が施工を行うので手抜き工事になった
３、業者に工期の遅れについての責任感がない。
        施工の段取りが悪く、コンクリートの品質が悪く基礎の強度が不足した
４、設計変更についての記録があいまいで、追加工事の見積もり根拠が不十分

先ず、自分の希望を正確に相手方に伝えることを心掛け、途中での変更をさけるようにする。
その前提条件として家族の意見を一本化し、敷地の入手・調査は万全を期し、余裕のある工期と確かな資金計画を立てておくことが重要です。
そして、契約してから他の住宅展示場やモデルハウスを見ないこと、これらは契約前に済ませておくことでトラブルをなくすことができます。
施工の段階では、口頭での指示や口約束は避け、文書化することが重要です。
そして、現場になるべく出向くようにし、工事に欠陥がないことを確かめる。
どうしても変更しておきたい箇所が出た場合には、職人に直接指示を出すのではなく、工務店の責任者や現場監督に相談し、
その際に変更による工事の増額について確認をとる。
大切なのは、建築主と施工業者の双方がお互いを信頼しあえる環境をつくることなのです。

※このページは「日本住宅新聞ホームページ」よりコピーさせていただいております。